房企境外IPO多遭贱卖 市盈率低房企仍然争相前行
在房地产行业野蛮生长的2007年左右，IPO，是圈钱的代名词。但这个词，在2008年全球金融危机后至今，逐渐变色 低市盈率，大幅的净资产折让，以及捉襟见肘的融资额，明显带着一种咬牙硬撑的无奈。
不管是否被贱卖，在融资渠道受限的今天，IPO依然是内地地产公司发展的关键一搏，众多内地房企，依然在境外IPO的道路上一往无前。
变化
低市盈率，高净资产折让，是目前地产公司上市的普遍情况。
近两年上市的内地房企，上市市盈率都在5倍左右，今年共有7家地产公司在香港上市，如当代置业，上市市盈率为3.8倍。去年上市的旭辉地产、新城控股，也是同样的境地，发行市盈率都不足5倍。
不仅如此，房地产企业还普遍面临 贱卖 的局面，即其上市市值，较评估净资产出现大幅折让。目前评估净资产折让率一般在60%左右。
这番境地与2007年以及2009年上市的地产公司比起来，已经是天壤之别。2007年上市的碧桂园，市盈率达到21.5倍。碧桂园代表了当时最辉煌的上市纪录，较为特殊，但当时市盈率普遍明显高于现在，根据同花顺数据，同年上市的远洋地产（专题阅读）（相关干货）、中国中铁、中国铁建上市市盈率分别为9.9、16.7、13.8。
目前多家地产公司，其上市的准备工作，都在数年前，但现在还没有实现上市，如协信地产、星河湾、阳光100、湖北金山等，随着时间的变迁，他们对上市、融资的预期，也在不断调整、缩减。
2007年至今，地产公司囤地、上市、融资的大戏下，这些未上市房企是否错过了机会？一位多年前就准备上市的地产公司老总说： 对这些公司，我没有羡慕嫉妒恨，当年这些公司大量拿地，再去资本市场融资，是承受了高风险的，现在获得回报，也是应得的。
不过，5年来这家公司上市的传闻一直不断，但在相关新闻报道中，其融资金额却一减再减。
2012年11月，一家小型地产公司西南环保在香港联交所创业板上市，市盈率2.5、市值较净资产折让66%。而在2011年7月，一家主业为运营经济型酒店的公司朸濬国际，在香港创业板上市，该公司并不开发、持有物业，而以轻资产运营为主，其上市市盈率达到14倍，上市前净资产只有1600万港元，上市市值却达到2.6亿港元。
盛富资本和盛诺金地产基金总裁*立冲认为，这是一个典型的对比案例，说明香港资本市场态度的转变，从重资产到轻资产的变化。
商业地产悖论
现在的房地产企业，往往持有大量的固定资产，即使是规模很小的西南环保发展，在上市时也持有2.6万多平方米的商铺、购物中心和写字楼等物业。但是，此类物业，在IPO时，并不容易获得市场的认可，从而导致市盈率低、净资产出现大幅折让。
中国酒店类物业如自己持有经营，一般净回报率都在2%以下。 *立冲表示，其他租赁类物业，净回报率也一般在4%以下，跑不过6%-10%的银行贷款利率。理论上讲，投资物业本来可以出售套现，套现后的钱就无需借贷，但是如果企业继续持有投资物业，就需要拿投资物业抵押贷款，因为租金收益跑不过贷款利息，就形成金融负杠杆，从而使得资产打折。过去的10年，中国经历了物业价值的快速增长，大部分房企通过物业升值来获得回报，但是对投资人而言，物业重估升值并不会增加分红，他们也无法从物业增值中短期获益，这样物业升值对投资人就没有意义了。
这也是为什么在香港上市的房地产企业都面临20%-70%不等的重估后资产净值折让的主要原因。 *立冲说。
在会计准则允许的情况下，利用持有物业，来放大资产规模和净利润，成为房企IPO时的惯用手法。以去年上市的旭辉地产为例，根据其招股书，2010年，营业收入为41.63亿元，净利润4.74亿元。2011年，其营业收入小幅回落至40.09亿元，净利润反而大幅上升至13.37亿元，同比增长182.07%，其中一个重要原因，就是其持有物业的公允值收益出现大幅增长，此项贡献的利润超过10亿元。
今年上市的五洲国际、当代置业等公司，在招股书中，都可见持有物业公允值变动所带来的利润。
瑞士信贷地产分析师杜劲松对经济观察报表示，国内的住宅是整体泡沫还是个别地区的结构性失调现在没有定论，但投资者对商业地产是有定论的，就是供过于求。所以对于商业地产的估值要低一些，折让也大一些。
原来讲中国的地产股，只讲住宅（其他国家都是以商业为主），2010年限购之后，几乎所有地产商都进入商业地产领域。从规划到开张，3年时间，2014年是商业地产的井喷期，这使得投资者对商业地产的关注度也在增加。 杜劲松说。
实际上，近年来上市的房企，普遍而言都持有商业地产，而接下来有上市计划的公司，包括协信地产、阳光100等公司，都持有较多的商业地产面积，这些资产，将在下一轮的IPO中，面临考验。